11月14日，国家统计局发布了《2019年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示，2019年1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。1-10房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速比1—9月份加快0.3个百分点。商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

  从这份数据来看，投资数据下滑不明显，开工和销售数据则有所反弹，房地产整体数据仍保持一定韧劲。

  房地产开发投资增速回落

  从房地产开发投资情况来看，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

  从数据来看，房地产开发投资和住宅投资增速均有所回落，对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产开发投资相比1-9月份略有收窄，进一步体现了房企投资端的微调导向——四季度的重心会更多强调销售数据、现金流和财务数据的改善，这个时候投资端的数据不会过于激进，所以节奏会放缓。

  从房地产开发企业房屋施工面积来看，1—10月份，房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速比1—9月份加快0.3个百分点。其中，住宅施工面积598802万平方米，增长10.4%。房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速加快1.4个百分点。其中，住宅新开工面积136937万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积54211万平方米，下降5.5%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅竣工面积38474万平方米，下降5.5%。

  开工面积有所增长，竣工面积降幅收窄，在严跃进看来，这个时候加快开工，说明四季度房企在抢工期，这也是当前房企的一个主流心态，所以看似新开工加快，实际上是为了更好地做销售和回笼资金。从竣工数据下跌幅度略有收窄来看，可能今年依然会有负增长的可能，但预计明年竣工数据有望转负为正，即房屋交付量会增加。这实际上也就使得过去竣工数据明显偏低的状态得到有效改善。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9个百分点；土地成交价款9921亿元，下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

  从房地产开发企业到位资金来看，1—10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

  严跃进认为，该数据相比1-9月份有微小收窄。一方面说明资金面的数据不算太糟糕，即今年类似增幅相对还是属于比较稳定的，资金状况没有明显恶化。另一方面也需要看到，房企的感受和市场数据感受并不一致，至少房企会认为当前资金面是明显收紧的，或者说需要防范资金方面的各类新压力。

  从房地产开发景气指数来看，10月份，房地产开发景气指数（“国房景气指数”）为101.14，比9月份提高0.06点。

  商品房销售面积增速年内首次转正

  统计局数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。

  商品房销售数据是本月亮点，销售面积增速在今年首次翻红，超出此前市场预期。严跃进表示，虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向，但降温不代表下跌。尤其是9月份开始各地预售证发放节奏加快，供给端的活跃容易刺激需求端的数据上升。这体现了销售端其实韧劲依然存在，也说明降价促销战略其实还是有效的。

  不过，从商品房单月销售情况来看，10月商品房销售面积与销售额相比9月的还是下滑明显，房企促销力度和手段仍需丰富。中房网（微信号：zhongfangwang）根据今年以来的国家统计局数据分拆后测算，10月份商品房销售面积为14072万平方米，环比下降-18.8%，商品房销售额12926亿元，环比降幅-19.8%。从同比情况来看，2019年10月份商品房销售面积相比去年同期上涨1.94%，销售额相比去年同期增长了9.71%。

  住宅待售面积连续8个月下跌

  库存方面，10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

  据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，2019年1-10月份商品房待售面积处于近48个月最低值。住宅待售面积方面，在2月末出现短暂触底回升态势后，已经处于连续8个月下跌态势。10月末，住宅待售面积为22374万平方米。

  四季度房企促销手段或将加码

  整体来看，10月份销售数据的韧劲，说明房企为完成全年销售目标四季度将会继续冲刺。

  严跃进表示，总体来看，确实降价促销了，价格数据最近3个月是确实下跌了，销售数据也反弹了，说明降价促销是有效的。到了第四季度，房企会更积极考虑以价换量的策略。

  诸葛找房数据研究中心也认为，预计到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳良好发展，全年销售数据将与去年持平或小幅增长；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。