随着金九银十的结束，楼市也进入了一年中的传统淡季。但是记者调查发现，众多开发商却没有停止营销的脚步，而是借着“双11”的热度，趁年底最后两个月的时间，开展新一轮营销攻势。据了解，11月青岛有五十多个楼盘开盘或者加推，不论是主城区还是各区市，可选择房源也是越来越多。但目前，许多购房者对商家的促销手段有了“免疫力”，在买房时都会认真做好“计算题”，选择性价比更高的楼盘。

数据:近郊“唱主角”“银十”成色足

今年金九银十，开发商的营销战打得异常激烈。超低价首开、买房送车位、房价一个月两次下调……在实打实的优惠面前，许多购房者也纷纷出手买房。据青岛网上房地产统计数据显示，2019年10月青岛新房成交共计12879套，虽然环比9月份16304套下降21％，但同比2018年10月，今年银十新房的成交量与成交面积都出现了一定程度的上涨，涨幅分别为60％和63．9％。这其中，10月份青岛新建住宅成交11218套，占10月新房成交总量的87％，新建住宅总成交面积为1294039平方米。

除了本地刚需购房者外，即墨、胶州等地的开发商还积极到省内潍坊、滨州、临沂、淄博等地拓展客源，从青岛各区市新房成交量来看，“银十”楼市的成交状况依旧是近郊板块在“唱主角”。具体来看，西海岸10月新房成交共计2975套，占全市新房成交总量的23％，稳居冠军席位；外地购房者络绎不绝的胶州市紧随其后，夺得亚军，10月新房共成交2191套，占比全市总成交量17％；城阳10月成交新房1913套，占比全市总成交量15％，位列区域成交季军。即墨区10月新房共计成交1311套，单区新房成交量占比全市总成交量10％；高新区10月新房成交1295套，占比全市总成交量的10％；平度市10月新房成交930套，占比全市新房总成交量7％；莱西市10月新房成交540套，占比全市总量4％。

主城区中，李沧区10月新房共成交916套，占比全市总交易量的7％，成交面积112467平方米，在主城板块中位居榜首；市北区10月成交新房446套，位列第二，成交面积50024平方米，占比全市总交易量的4％；崂山区新房成交294套，成交面积28679平方米，占比全市总交易量的2％；市南区10月仅成交新房68套。虽然10月份销售额不错，但开发商没有任何松懈，11月份新房供应量仍有增无减。

观点:网上“抢”房需冷静对待

对于双11各大开发商的营销活动，记者采访了多名购房者，发现绝大多数人都比较冷静。市民张先生虽然想在今年买一套养老房，但是看过许多新区之后，他还是将购房目标确定在城阳。“有些地方的房子确实便宜，但是配套跟不上，到了冬天没有集中供暖，就是给再多的优惠也不能买。”张先生说。

年轻的刚需族虽然热衷网购，但近八成的购房者表示，不会在网上淘房子。“这几百万元的房子是我这一生中购买的最重要的商品，可千万不能出错。仅仅是网上有优惠就去抢房，这样的做法我认为很不明智，最好还是调查后再决定是否出手。”准备在主城区买婚房的朱女士说。

观察

【毛坯改精装】李沧区扛起刚需大旗

伴随许多新盘陆续上市，第三季度岛城楼市供应量十分充足，而主城区的新房价格也出现了松动。在绿城海棠印月首期推出毛坯房获得购房者青睐之后，融创都会中心加推的新一期三栋住宅产品也是毛坯交付，售价降到了1．75万元／平方米左右。与此同时，越秀·天悦海湾新一期加推的也是毛坯房，均价1．8万元／平方米左右，户型在105平方米至128平方米之间。

这样的价格变化，对于许多预算有限的购房者来说算是一大利好。“以前都是大户型的精装房，一套房子要300万元左右，而现在户型变得紧凑了，价格也降下来，压力当然小多了。”在火车北站附近看房的周先生说。目前，李沧区还有一个高端楼盘信联天地入市，该项目为东李商圈改造二期，未来将打造成为集商务、商业、酒店、LOFT公寓、人才公寓及花园式住宅，主力产品为建面110平方米至200平方米云端院墅，价格2．6万元／平方米起。

作为之前的刚需阵地，市北区在11月份新房供应量也同样充足。海信湖岛世家二期预计11月首推6号、8号楼，共计180套房源，户型为89平方米通透套二，110平方米、128平方米套三，可满足多种置业需求；碧桂园云著、云镜两个楼盘分别为高层住宅和洋房产品，户型建面107平方米至169平方米之间，价格待定；市北大港二路12号金地锦宸推出了106平方米至127平方米的改善产品，均价在2．8万元／平方米至3．1万元／平方米之间。新都心板块也有多盘上市，和达·君玥、七色堇、保利大国璟等项目价格在2．8万元／平方米至3万元／平方米之间。

崂山区有两个楼盘将推出新房源。位于辽阳东路111号的海尔产城创东方悦府计划11月首开，首推11层至17层小高层，户型面积128平方米、139平方米、165平方米，价格未定。另外一个是崂山精品大宅佳源华府，该项目目前在售高层户型建面126平方米至169平三居，装修标准6000元／平方米，均价4．7万元／平方米，6号楼、7号楼正在认筹中，户型面积为151平方米和169平方米，这两栋楼也是该项目的楼王。

【低开成主流】西海岸大盘密集加推

作为青岛楼市领头羊，西海岸在11月份有近30个楼盘上市，占据了青岛楼市的半壁江山。灵山湾龙玺、禹洲朗廷湾、金地康养智慧谷、公元景樾公馆、和昌海云曦岸、西海岸创新科技城、融发碧桂园珠山郡、青岛龙湖春江紫宸等纯新盘有十几个，从目前的市场来看，低价首开将成为主流。

在众多地产项目中，包含了许多产城大盘。比如融合居住、旅游、医疗、养生的大型康养综合体金地康养智慧谷，该项目预计11月首开洋房和16层的小高层，主力户型77平方米至108平方米；再比如金茂旗下的西海岸创新科技城，该项目预计11月首开金茂悦星云组团，主推瞰景高层，户型为89平方米至115平方米通透套三。在青岛西站交通商务区板块，还有绿地青岛城际空间站项目。

除了西客站板块外，唐岛湾板块和辛安板块多为老盘加推。海尔产城创衡山学府预计11月份加推10号瞰海小高层，户型面积103平方米至115平方米之间，均价1．2万元／平方米，此外还有叠拼别墅户型建面155平方米至163平方米，总价275万元／套起；卓越维港将加推2号楼洋房，户型面积143平方米、194平方米，精装修交付；海信珠山小镇目前在售二期低密洋房，户型建面为105平方米至134平方米，均价1．5万元／平方米左右。

【特价“零售”】城阳区老盘优惠连连

相比主城区和西海岸，城阳区的首开新盘数量不多，多以老盘加推为主。比如鲁商泰晤士小镇，该项目预计11月份加推高层和洋房新品，户型面积97平方米至137平方米，均价1．1万元／平方米左右；万科金域华府项目也将在11月中旬加推，全部为13层、16层的小高层住宅，户型面积97平方米至140平方米，三室两厅两卫户型精装交付。城阳区的重头戏还是在白云山板块，龙湖舜山府、绿地国科小镇、海尔产城创白云山花园、融创澜山壹号等大房源充足，个别楼盘为了抢夺市场已经连续两次降价，从1．6万元／平方米的精装房一直降到了目前1．2万元／平方米的毛坯房。

此外，许多开发商虽然没有大面积降价，但是特价房、工程抵账房不断出现，一次只有三五套房源，但是这些特价房加推的频率相当高。

对高新区楼市而言，11月则全部是超级大盘加推，而且上市的新品房源主要以大户型和别墅为主。其中，海尔产城创珺玺预计11月推5号楼，11层小高层，户型132平方米至220平方米，预计均价1．4万元／平方米；世茂璀璨天樾11月将新推建面约210平方米海派国风联排别墅，总价500万元至700万元；保利科创紫荆阁项目11月底将加推别墅，建面140平方米至150平方米的叠拼均价1．8万元／平方米，180平方米至260平方米左右的联排均价2．1万元／平方米。

【揽外地房客】胶州即墨楼盘诚意足

靠着外地购房团提高楼盘销售量的即墨、胶州两个不限购区域，在11月份更是加大了楼市营销力度，不少楼盘加大了外地看房团的发车密度。即墨区方面，碧桂园蓝谷之光、中海·樘院、创智·中粮锦云、华发四季等项目都开始精心为即将到来的“双11”做准备。有的借助集团优势，与淘宝、京东灯电商平台联合，在网上推出各种促销活动，1元钱秒杀5万元优惠、一元钱买一年物业费、抢现金红包等活动层出不穷。

在胶州，开发商则是直接在营销中心做起了“双11”活动。在现场活动中，不但有特价房，而且还有现场砸金蛋等活动，奖品都是冰箱、彩电等大件。与此同时，胶州新城区的楼盘也加大了优惠力度，许多毛坯新房甚至击破了8000元／平方米的价格。

本版摄影报道记者王寿林