央行、银保监会支持房地产企业项目并购 要求银行按照“穿透原则”评估项目合规性
发布日期：12-22
为促进房地产业良性循环和健康发展，据悉，央行和银保监会近日联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
《通知》在风险管理方面，强调了金融机构应按照“穿透原则”评估项目的合规性，同时，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。金融机构要按月向人民银行和银保监会报告开展项目并购金融服务的情况。
并购贷款主要用于对房地产项目的收购用途
消息人士透露，近期，央行和国资委曾召集了一批大型优质民营及国企、央企房地产公司座谈，鼓励他们去并购出现风险和存在困难的大型房地产企业的优质项目。与此同时，金融监管部门也召集大型银行及股份制银行就房地产并购贷款问题召开专题会议，希望银行能够稳妥有序推进房地产并购贷款业务。同时对于出现困难的大型房地产企业，不要盲目抽贷断贷。
有业内人士分析认为，国企和央企类的房地产企业，因为一直有降杠杆的要求，所以他们的杠杆率相对是比较低的，在财务表现上更稳健一些，预计会成为主要收购方。一些经营比较稳定的民营房地产公司，也将积极参与到项目并购中。
《通知》将为银行更加积极稳妥的开展并购贷款业务创造条件。“这是一个明确的信号，明确了监管部门认可这是一种按照市场化原则化解风险的手段，可以打消金融机构对于开展并购贷款业务的顾虑。”
加大支持力度的同时风险管理不会放松
除了通过贷款支持项目并购外，《通知》还鼓励加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集的资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
《通知》还鼓励银行业金融机构发挥客户和网络的渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方的需求，提升并购的成功率。
此外，《通知》支持加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程的服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查，同时配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。
在支持并购贷款的同时，《通知》强调了要做好风险的管理。金融机构要按照“穿透原则”评估项目的合规性，引导优质民企、央企、国企等各类主体参与项目并购，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
分析解读
适度放松并购贷款监管 促房地产市场风险出清
近期，监管层频频发声支持房地产市场的合理信贷需求，房地产销售、购地、融资等行为逐步回归常态。当前房地产市场流动性风险犹存，适度放松并购贷款的相关监管要求，将有利于房地产行业按市场化方式实现风险出清。
根据2015年中国银监会印发的《商业银行并购贷款风险管理指引》定义，并购贷款是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产的交易行为。在实践过程中，房地产项目并购贷款是银行这类业务的主要方向。
监管部门此前已经发出了支持发放并购贷款的信号。12月初，一行两会回应恒大相关问题时明确指出，现阶段，要根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。值得注意的是，直截了当地明确支持某类贷款业务，在监管层的表态中并不多见，是向市场发出的强烈信号。
那么，为什么是并购贷款呢？
当前少数房企正处于信用紧张的状态，有可能出现信用风险外溢，因此需要对房企做信用宽松。在这一过程中，不仅要防范房地产行业的下行风险，还要防范因过度宽松导致的再次加杠杆风险。并购贷款是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险，若能通过项目并购接手困难房企的优质存量项目，无论对房地产企业还是下游消费者，都将是相对更安全的出清方式。
当前房企并购愿意也相对较强，不少企业对并购贷款均有需求。一些出现流动性风险的房企手中仍拥有大量的优质项目，希望通过出售的方式来缓解自身流动性风险。而市场亦普遍预期，房地产行业内部整合仍会加强，因此并购贷款需求仍将持续上升。
笔者认为，监管层及时出台鼓励支持并购贷款的政策，确保银行金融机构真正将支持合理的涉房信贷需求落到实处，能够达到“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的“三稳”目标。
适度放松对部分优质项目并购贷款的监管要求，可以鼓励银行满足房地产企业合理的并购贷款需求。对于一些具有良好运营管理和控负债能力、内生增长稳健、现金流充裕的房企，利用并购贷款收并购已现风险企业的优质存量项目，可促进行业风险出清。
监管部门及银行也应严把风险底线。在监管方面，在鼓励金融机构满足合理信贷需求的同时，还要完善内控体系，对项目实行“穿透式”评估。同时还应做好市场预期引导，防止市场误读为“全面放开”。
地方金融监管部门亦可根据各地区房地产市场的状况，引导和鼓励金融机构在风险可控的情况下，因地制宜地满足房企的合理信贷需求。
需要注意的是，这应当是暂时性而非永久性的调整。当房地产市场风险出清后，金融监管部门还应降低银行体系对房地产贷款依赖的程度、优化信贷结构，并减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。
《通知》在风险管理方面，强调了金融机构应按照“穿透原则”评估项目的合规性，同时，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。金融机构要按月向人民银行和银保监会报告开展项目并购金融服务的情况。
并购贷款主要用于对房地产项目的收购用途
消息人士透露，近期，央行和国资委曾召集了一批大型优质民营及国企、央企房地产公司座谈，鼓励他们去并购出现风险和存在困难的大型房地产企业的优质项目。与此同时，金融监管部门也召集大型银行及股份制银行就房地产并购贷款问题召开专题会议，希望银行能够稳妥有序推进房地产并购贷款业务。同时对于出现困难的大型房地产企业，不要盲目抽贷断贷。
有业内人士分析认为，国企和央企类的房地产企业，因为一直有降杠杆的要求，所以他们的杠杆率相对是比较低的，在财务表现上更稳健一些，预计会成为主要收购方。一些经营比较稳定的民营房地产公司，也将积极参与到项目并购中。
《通知》将为银行更加积极稳妥的开展并购贷款业务创造条件。“这是一个明确的信号，明确了监管部门认可这是一种按照市场化原则化解风险的手段，可以打消金融机构对于开展并购贷款业务的顾虑。”
加大支持力度的同时风险管理不会放松
除了通过贷款支持项目并购外，《通知》还鼓励加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集的资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
《通知》还鼓励银行业金融机构发挥客户和网络的渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方的需求，提升并购的成功率。
此外，《通知》支持加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程的服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查，同时配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。
在支持并购贷款的同时，《通知》强调了要做好风险的管理。金融机构要按照“穿透原则”评估项目的合规性，引导优质民企、央企、国企等各类主体参与项目并购，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
分析解读
适度放松并购贷款监管 促房地产市场风险出清
近期，监管层频频发声支持房地产市场的合理信贷需求，房地产销售、购地、融资等行为逐步回归常态。当前房地产市场流动性风险犹存，适度放松并购贷款的相关监管要求，将有利于房地产行业按市场化方式实现风险出清。
根据2015年中国银监会印发的《商业银行并购贷款风险管理指引》定义，并购贷款是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产的交易行为。在实践过程中，房地产项目并购贷款是银行这类业务的主要方向。
监管部门此前已经发出了支持发放并购贷款的信号。12月初，一行两会回应恒大相关问题时明确指出，现阶段，要根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。值得注意的是，直截了当地明确支持某类贷款业务，在监管层的表态中并不多见，是向市场发出的强烈信号。
那么，为什么是并购贷款呢？
当前少数房企正处于信用紧张的状态，有可能出现信用风险外溢，因此需要对房企做信用宽松。在这一过程中，不仅要防范房地产行业的下行风险，还要防范因过度宽松导致的再次加杠杆风险。并购贷款是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险，若能通过项目并购接手困难房企的优质存量项目，无论对房地产企业还是下游消费者，都将是相对更安全的出清方式。
当前房企并购愿意也相对较强，不少企业对并购贷款均有需求。一些出现流动性风险的房企手中仍拥有大量的优质项目，希望通过出售的方式来缓解自身流动性风险。而市场亦普遍预期，房地产行业内部整合仍会加强，因此并购贷款需求仍将持续上升。
笔者认为，监管层及时出台鼓励支持并购贷款的政策，确保银行金融机构真正将支持合理的涉房信贷需求落到实处，能够达到“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的“三稳”目标。
适度放松对部分优质项目并购贷款的监管要求，可以鼓励银行满足房地产企业合理的并购贷款需求。对于一些具有良好运营管理和控负债能力、内生增长稳健、现金流充裕的房企，利用并购贷款收并购已现风险企业的优质存量项目，可促进行业风险出清。
监管部门及银行也应严把风险底线。在监管方面，在鼓励金融机构满足合理信贷需求的同时，还要完善内控体系，对项目实行“穿透式”评估。同时还应做好市场预期引导，防止市场误读为“全面放开”。
地方金融监管部门亦可根据各地区房地产市场的状况，引导和鼓励金融机构在风险可控的情况下，因地制宜地满足房企的合理信贷需求。
需要注意的是，这应当是暂时性而非永久性的调整。当房地产市场风险出清后，金融监管部门还应降低银行体系对房地产贷款依赖的程度、优化信贷结构，并减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。