全经联联合创始人、副主席雷越姝女士

        壹｜长期调控对楼市变化的影响和未来预期

        2016年开始的这次调控，最大的力度是在于真正改变了买家和卖家的预期。尽管过去十几年市场时常与调控拉锯，但是唯有这次是让市场上的买卖双方都意识到，一路疯涨下去，不是一个好事，也是不可能的事了。当然，政府调控的目的，从来不是为了降房价，而是为了让房价稳住，避免因过度上涨带来的暴跌。在这样的大背景下，这一轮超过三年的调控，确确实实起到了明显的作用。

        第一个明显的作用，就是房价没有再继续暴涨了，这是大家都愿意看到的情况。暴涨暴跌对市场毫无益处，对开发企业也弊大于利，所以，有见地的从业人员本质上是欢迎调控的。暴涨虽然有可能带来短期的利润，但是同样会推高地价，甚至比房价涨得还要快。此时再高价买入土地，却未必能踩到下一波上涨。一旦投资失误，损失更大。反而还不如在一个相对稳定的市场，大家拼手艺吃饭，地价清晰，售价也清晰，中间利润空间是合理的，能挣到多少，主要靠企业自身的经营管理能力，而不是投机。

        第二，此轮调控做得最好的一点是，市场没有一下子进入冰冻期。在各个地方，还有以不同形式存在一种刚性需求的表达，市场没有被一棍子打死，这是最关键的。以前有民谣说调控：北京得病，全国吃药。又说：一抓就死，一死就放，一放就乱，一乱又抓，然后一抓又死。这就是一个恶性循环。

        而现在的状况是一城一策，各个城市，根据实际情况制定相应的调控政策。这一轮调控的核心主体城市是二线城市。而全国的二线城市好几十个，每个城市的情况又不一样。当然各个城市调控政策的指导思想是一致的，但在具体政策的微观层面，当地政府部门有一定的灵活性。而当地政府是有保护市场的驱动力的，不会把市场一棍子打死。

        然而，调控持续3年之后，我们必须看到情况正在发生变化。调控的前半程是市场非理性上涨的力量和调控力量的博弈。但到到了目前这个阶段，市场开始处在一个转折点上，力量的转折点，也就是通常说的拐点。这个转折点是一个时间段，是一个缓慢但是趋势清晰的过程。如果现在持续加强一些遏制市场的政策，就会进一步加强这个趋势，直到市场不知不觉进入超冷的冰冻期。这个预期不是危言耸听，殷鉴不远，上一轮调控时最惨淡的光景还历历在目。一旦调控过度造成市场过度下降，很可能需要用更大的力量才能挽救。

        当前重点需要关注的是限购政策的合理性，是否一刀切的政策误伤了一批良性的和刚性的购买需求。比如一个北京的好朋友她退休了，夫妻长期在北京工作，没有成都户口，但先生是四川人，现在想回成都买套房养老。结果发现这事还不好办。这是一个很典型的案例。还有很多其他形形色色为资格苦恼的案例。所以，是时候检索各地政策，在坚持大的调控思路不动摇的前提下，适当放开某些方面的限制性政策，以期达到保护市场、保护良性购买需求的目的。

        贰｜我们正处于白银时代的末期

        中国房地产发展到现在，经历了所谓的黄金十年和白银十年。当然，“十年”是个概数。现在我们处在白银时代的末期。

        黄金时代是什么概念？野蛮生长，鼓励创新，鼓励冒险，会有一定的超额利润。那些在黄金十年获得了长足发展的企业，多少都曾经是这样的。为什么会出来一个白银的概念？那是相对于黄金十年来说，没有那么多捞金的机会，没有那么明晃晃的刺激人。利益没有那么高了，回报没那么多了。黄金时代，很多企业的项目利润能达到20%。而现在一个项目总投利润率能做到8~10%，那也相当厉害了。

        那么，为什么利润下降这么多，大家还在这里坚守呢？因为，实际上很难有一个其它行业，在大量的资金投入下，投资风险相对稳健可控，然后投资回报相对靠谱有保障。所以，人家说白银时代虽然是白银了，也还是贵金属。现在，我们可能还处在白银时代的后半段，这种状况就是在未来5到10年，总投利润率还有5~10%。但是，如果操盘操得不好，有可能就是0到5，甚至负数。再往后，就不是利润下降的问题，因为利润已经降无可降。如果说这点利润都保不住的话，就是资金安全的问题了。

        值得注意的是，目前，我们的城镇化率达到了60%，大部分发达国家城镇化率是70-80%左右，日本的城镇化率高达93%。看起来似乎我们还有一定的空间。但是要知道，我们的城镇化率是以在过去的二十年里翻番的速度（1999年的城镇化率约为30%）发展到今天的。接下来将以一种什么样的增长速度，什么样的方式来继续我们的城镇化进程？房地产行业在未来的5~10年乃至20年里将何去何从？如何在有限的市场发展空间里去争取企业的一席之地，是当前每一个企业应该思考的问题。

        是的，我们处在白银时代的末期，但是，你必须要考虑到下一个时代的来临。如果我们把白银时代的下一个时代姑且称它为青铜时代，然而黄金与白银是贵金属，有相通性。而青铜是质的区别。黄金时代与白银时代相比，是利润率的变化。黄金时代里大家不是十分介意企业的规模，规模更多的是企业在行业里的影响力和话语权的象征。大家更关心的是各家又有了什么新理念、新产品，做了什么可以引领行业风气之先的标志性项目。而这种风气的形成固然有行业发展初期的需要，更重要的是项目的利润空间足以支持企业在这方面的积极探索。白银时代不一样了，大家强调的是产品的标准化，运营的高周转，现金流回正的周期，以及企业经营加杠杆的倍数。因为行业的高竞争度带来的利润率降低，企业已经没有太多空间去做创新性探索，而企业利润的主要来源变成了通过高周转带来的资本滚动而形成的效益。

        客观地说，这一套打法在当前行业仍有一定的空间和必要性。毕竟在白银时代就是一个以规模论英雄的时代。房地产行业的销售总规模已经达到15万亿，这个数字也许会继续增高，但是同时也可以确定的是，以增量市场为主要驱动力形成的行业规模峰值一定会出现，之后开始进入由于城镇化率趋于饱和，开发机会逐渐下降带来的规模萎缩阶段。

        依靠规模增加来提升企业利润，这就是白银时代的特点。但是一旦进入明确的规模萎缩阶段，这个套路就未必行得通了。规模开始有了天花板，在有限的总规模里，每一个规模的增长都是你死我活的零和游戏。增长变得艰难，小企业由于更难获取资源而尤其得难，稍不留神的失误更有可能会导致无法挽救的死亡。而规模领先的企业就一定安全吗？上山容易下山难，一旦不能持续保持有质量的规模领先，可能会引发崩溃式的衰退。

        因此，在有限的存量和更为有限的增量的范围内，怎么去提升品质以及品质提升所带来的企业利润空间？可能是白银时代末期，我们需要开始未雨绸缪的问题。

        叄｜品质刚需：房企的危与机

        我认为，无论到何时，市场上始终会存在两种需求，一种是从“0”到“1”的需求；一种是从“1”到”N”的需求。从“0”到“1”的需求，在市场的供应端，叫做增量，在市场的需求端，往往叫做刚需。在城镇化率日益提高，接近饱和的过程中，这种增量和刚需的比例可能会下降，但不会消失。从“1”到“N”的需求，在市场的供应端，叫城市更新，在市场的需求端，则叫做改善。无论城镇化率发展到何等的高度，这个需求始终存在，并且会持续提升在市场中所占的比例。如果用一个词去总结，可以称之为“品质刚需”。在任何形势下的市场，人们对美好生活的向往不会改变，不会停止。人们对于生活“品质”的需求永远都是一种刚性的需求。而且，随着时代的进步，在城镇化率越来越高的今天和未来，原来传统意义上解决基本居住问题的所谓“刚需”，在品质方面也有了一定的标准和需求。

        “品质刚需”，在这里说的不是一种产品、一种定位，强调的是一个理念，一种现象，一种趋势，一种大众奉行的消费观。从居住的角度来说，如何提升广大人民群众的居住舒适度，这个需求不会因为城镇化率的高企而停止，而改变。从生活的多样性来说，除了日常的居住需求，还有商业的需求，还有与文化、休闲、旅行、健康、养老等等紧密联系在一起的空间需求。牢牢抓住人民群众日益增长的对美好生活的需要，这一出发点，将远远超出城镇化率，而成为房地产行业更为长远的发展终极驱动。

        城镇化率是一个简单的统计数据，而美好生活的需要是多元的，丰富的，难以一言以蔽之的。就好像对于企业来说，规模是一个显而易见的统计数据，而企业如何屹立于行业而不倒，则是一个复杂的问题。相比较规模而言，利润额，利润率，现金流，负债率、人均效能等等综合性指标评价将更能够全面勾勒出企业的健康指数。也许伴随着白银时代诞生的，以销售规模为唯一指标的房地产TOP100排行榜也终将随着白银时代逝去。