[摘要] 截至目前销售端仍具备一定韧性，预计四季度市场规模调整幅度将略有加剧。2019年三季度以来，中央层面关于房地产市场的表态愈加严格，同时行业金融管控也明显收紧，但受房企提前积极推盘让价促销影响，全国商品房市场销售规模整体虽仍在调整但7、8连续两月销售规模同比均出现一定回升，短期内市场销售规模表现出较强韧

2019年三季度，整体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范房地产金融风险。在此影响下，重点城市商品住宅成交规模同比有所调整，价格环比涨幅稳定在低位区间；土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落，宅地成交楼面均价环比下跌，土地流拍率回升，平均溢价率走低，土地竞拍热度明显减弱。

一、政策环境

不将房地产作为短期刺激经济的手段

2019年三季度，整体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范房地产金融风险。

第一，中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三、四季度的政策基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用，三季度市场整体调整预期进一步强化。

第二，房地产行业资金定向监管继续从紧。三季度，货币政策在保持流动性合理充裕的同时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化。特别是在数次降准、房贷利率挂钩LPR改革过程中更加强调通道监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。此外，浙江银保监局要求银行机构加强消费贷用途管控，上海银保监局严控新增房地产信托业务。

图：相关部门对房地产金融监管的表态

资料来源：中指研究院综合整理

第三，地方政府紧缩政策数量达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍较明显。整体来看，地方调控政策在7、8月明显加强，9月有所减弱：苏州进一步升级了限购政策、合肥升级土拍政策、部分城市房贷利率上浮水平继续回升、各地公积金政策密集调整、多地强化房地产市场监管。值得注意的是，三季度各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金政策、限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。

图：2016-2019.9地方出台调控政策数量分布（收紧）

第四，房地产供给侧改革取得关键性进展。三季度，我国房地产供给侧基础性制度构建方面取得了突破性进展，土地资源有望进一步盘活：集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。

展望2019年四季度，房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建：

2019年中国房地产调控过程中金融政策贯穿始终，这一点在四季度仍然会继续坚持，金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方；

一方面部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能，另一方面部分城市通过局部优化现有政策，继续精准保障首套自住购房需求；

土地端基础性制度改革对未来中国土地一二级市场供应格局的影响将逐步显现。

二、市场表现

价格表现平稳，重点城市成交规模稳中有降

百城整体价格表现平稳，今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年9月，百城新建住宅均价15051元／平方米，环比上涨0.31％，涨幅连续11个月保持在0.4％以内，整体价格较为平稳。累计来看，2019年1-9月百城住宅价格累计上涨2.54％，涨幅较去年同期收窄1.51个百分点。

图：2017年至2019年9月各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比

从各级城市来看，2019年1-9月一线城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。具体来看，一线城市今年前三季度价格累计上涨0.61％，较去年同期扩大0.3个百分点，三季度累计上涨0.32％。二线城市1-9月价格累计上涨3.59％，较去年同期收窄2.57个百分点，三季度累计上涨1.26％。三四线代表城市1-9月累计上涨3.55％，较去年同期收窄3.65个百分点，涨幅收窄幅度在各线城市中最显著。

十大城市二手房价格整体平稳，累计涨幅低于新房。2019年三季度十大城市二手房价格累计上涨0.29％，较去年同期收窄0.15个百分点，整体价格较为稳定，累计涨幅低于新房。具体城市来看，北京、广州、天津市场短期内有所调整，其中广州、天津各季度二手房价格累计均下跌，北京三季度价格也有所松动，累计下跌0.57％；南京二手房价格上涨周期持续，1-9月累计上涨2.82％。

图：2014-2019年9月50个代表城市［1］商品住宅月度成交量走势

各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落，“金九”成色不足。据初步统计，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平，其中各季度成交面积同比均有所下降。三季度以来政策环境趋严，购房者观望情绪浓厚，叠加3-4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模同比下降1.8％，降幅较二季度小幅扩大，8-9月重点城市成交规模同环比均下降，“金九”成色不足。

不同级别城市来看，三季度一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米，三季度以来市场有所调整，月均成交面积为58万平方米，同比下降8.1％。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米，同比增长0.3％，整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6％。

今年3-4月市场呈现短暂回升，一二线市场前期压抑的需求明显释放，5月以来需求入市节奏放缓，加之进入三季度以来，监管层对房地产市场金融领域密集发声，对购房者和企业信贷监管均强化，市场调整压力有所加大，三季度重点城市商品住宅成交面积同比下降，且降幅较二季度有所扩大；价格端，今年以来新建住宅价格环比涨幅持续运行在低位区间，整体价格表现较为平稳。

展望四季度，全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金，价格涨幅有望继续回落；而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。

三、土地市场［2］

土地竞拍热度下降，市场有所降温

今年以来住宅用地供需规模与去年同期基本持平，三季度宅地供应节奏放缓，成交规模有所回落。据初步统计，2019年前三季度，全国300个城市住宅用地推出面积同比增长0.9％，成交面积同比增长2.3％，其中三季度宅地推出、成交规模同比分别下降8.6％、6.8％。流拍方面，今年以来全国300个城市共流拍398宗住宅用地，总规划建筑面积为3796万平方米，三季度宅地流拍宗数占比较二季度有所回升，各月占比亦逐月提高，9月流拍宗数占比为7.4％，但仍明显低于2018年下半年土地流拍水平。

图：2012-2019年三季度全国300个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率

三季度住宅用地成交楼面价环比下跌，但仍保持高位，溢价率较二季度回落显著。据初步统计，2019年前三季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4556元／平方米，同比上涨18.5％，平均溢价率为17.4％，较去年同期下降0.8个百分点。具体季度来看，今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，三季度以来土地市场热度有所下降，宅地成交楼面均价及平均溢价率均有所回落，楼面均价较二季度下跌4.3％至4612元／平方米，溢价率较二季度下降11.1个百分点至12.5％。

图：2019年前三季度各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

分线来看，前三季度一二线城市宅地供需规模明显增加，成交楼面均价保持上涨；三季度各线城市土地市场均有所降温。据初步统计，2019年前三季度，一、二线城市住宅用地推出面积同比增长，带动成交面积提升，而三四线城市推出、成交面积同比分别下降9.3％、9.9％。价格方面，前三季度各线城市住宅用地成交楼面均价较去年同期均有所上涨，二线城市涨幅略微领先；三季度，各线城市住宅用地成交楼面均价环比均下跌，溢价率较二季度亦有所回落。

整体来看，三季度各地政府推地节奏放缓，住宅用地成交规模有所回落；价格方面，全国300城住宅用地成交楼面均价环比小幅下跌，但与去年同期相比，仍保持在较高水平，主要因一二线城市住宅用地成交规模保持高位，对整体楼面均价存在结构性带动。值得注意的是，近期房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，房企竞拍热情明显减弱，三季度宅地流拍宗数占比回升、平均溢价率走低。预计四季度，房地产融资监管不会放松，叠加销售回款压力加大，企业资金面将进一步承压，土地市场竞拍热度将继续回落。

四、企业表现

销售业绩增速放缓，拿地积极性减弱

重点监测房企［3］销售业绩继续提升，三季度增速有所回落。2019年1-9月，20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元，较去年同期增长13.4％；销售面积为3.0亿平方米，同比增长11.6％。3月以来，政策预期改善带动重点城市成交回暖，房企积极调整营销节奏，加快项目推盘和周转速度，上半年重点监测企业销售业绩屡有突破。进入三季度，企业整体推货力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，市场观望情绪浓厚，项目开盘去化不及以往。三季度，重点监测房企销售金额1.5万亿元，同比增长24.9％，增幅较去年同期收窄4.6个百分点。

融资环境延续收紧态势，房企总体融资规模同比增速收窄，融资渠道收紧。2019年，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，企业融资环境明显收紧。2019年1-8月，房地产开发企业到位资金11.4万亿元，同比增长6.6％，较4月阶段性高点下降2.3个百分点，增速自5月开始连续4个月保持收窄态势。三季度以来，房地产金融监管持续强化，其中针对信托和海外债等融资途径继续严格控制，受此影响，7-8月房地产信托发行规模环比走低，其中7月环比下降28.0％，8月环比下降12.4％；海外债融资规模也明显萎缩，8月发行规模同环比分别下降24.4％和78.2％，融资收紧一定程度上削弱了房企的投资意愿。

图：2016年以来20家重点监测房企拿地面积和金额情况

房企投资态度趋于谨慎，拿地节奏放缓。2019年1-9月，20家重点监测企业共拿地2.4亿平方米，同比下降7.9％；累计拿地金额12340亿元，同比增长7.0％。具体来看，上半年受益于融资环境略有改善及优质地块集中推出，20家重点房企累计拿地金额8866亿元，同比增长6.3％。三季度以来，在融资渠道不断受限，销售业绩增速放缓的形势下，企业投资态度趋向谨慎，土地竞拍热度明显下降。逐月来看，7-9月代表企业拿地金额环比均降，8月和9月单月拿地面积同比降幅也均超30％，房企拿地积极性明显减弱。

整体来看，三季度重点监测房企销售业绩保持增长，但在房地产调控和信贷监管从严的情形下，需求入市积极性减弱，企业销售业绩增速放缓。与此同时，国家在房地产金融端保持严格管控，各项政策监管力度不减，7月以来针对信托、海外债等融资途径继续收紧，房企融资规模走低。在销售回款承压和融资难度上升的双重压力下，企业适时调整投资策略，整体拿地热情有所减弱。预计在冲刺全年销售业绩目标的压力下，四季度企业通过加大推货、适度降价抢收回款或将成为一种趋势。

五、趋势预判

经济下行预期难改，市场规模小幅调整，投资开工增速继续放缓

四季度经济下行预期难改，房地产金融领域监管继续强化。今年以来中美贸易摩擦有所扩围，紧张的外部环境延续，国内避险情绪较高，总需求较为低迷，经济延续下行态势。在此背景下宽信用政策继续推进，近期多种货币政策工具持续发力，在保持流动性合理充裕的同时进一步打通货币传导机制。对房地产市场而言，近期监管层针对房地产市场金融领域多次发声，在推进宽信用政策之时严防资金违规流入房地产领域，企业表内外融资渠道均收紧，房企资金面压力明显加大。

图：2014年至今全国商品房开发投资额、新开工面积、销售面积及价格同比走势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

截至目前销售端仍具备一定韧性，预计四季度市场规模调整幅度将略有加剧。2019年三季度以来，中央层面关于房地产市场的表态愈加严格，同时行业金融管控也明显收紧，但受房企提前积极推盘让价促销影响，全国商品房市场销售规模整体虽仍在调整但7、8连续两月销售规模同比均出现一定回升，短期内市场销售规模表现出较强韧性。但结合近期房企倾力营销而需求端反应较为平淡的局面来看，在市场调控持续趋紧的背景下，全国房地产市场“金九银十”成色难显，预计四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。价格端，今年以来受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响，商品房销售价格仍保持较快上涨，但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。

在行业金融监管强化、融资渠道收窄、销售回款支撑度不足等背景下，四季度房企资金压力将进一步凸显，进而影响房企投资开工积极性，预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓趋势。投资端，1-8月建筑工程费同比增速达2015年以来最高水平，8月单月竣工面积同比也出现了2019年以来的首次回升，预计在当下行业竣工压力深化的背景下四季度建安投资仍将保持较快增长，进而拉动开发投资额增速维持相对高位。但考虑到资金承压对投资积极性的削弱及土地购置费增速的持续放缓，预计四季度投资增速将延续高位回落态势。新开工方面，四季度销售调整及资金端的压力提升将对房企开工积极性产生显著的影响，另外，去年的高基数也将在客观条件上影响新开工的扩容，预计四季度全国房屋新开工面积增速将逐步回落至中低位水平。

［1］代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市

［2］如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场

［3］重点监测企业包括：碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、新城、华润、龙湖、世茂、招商、金地、旭辉、金茂、绿城、富力、雅居乐、远洋、奥园、龙光